شروط مکمل رونق‌گیری مسکن

خواندن 755 بار

بهروز هادی‌زنوز*

اقتصاد کشور در دهه گذشته با پدیده‌هایی روبه‌رو شد که آن پدیده‌ها امروز علت برخی از مشکلات جدی اقتصاد ایران هستند. یکی از مشکلات کنونی عمر رکود حاکم در بخش مسکن است. ماندگاری و نامیرایی رکود در این بخش ریشه در سیاست‌های میانه دهه 80 به بعد دارد که می‌توان از آن تحت عنوان «رونق نقدی» یاد کرد. در این دوره سیاستگذار منابع استحصال‌شده را که عمدتاً منشأ نفتی داشت به شکل نقدی به اقتصاد کشور تزریق کرد. این تزریق نقدی دومینویی را شکل داد که به تدریج و سلسله‌ای آثار و پیامدهای خود را به سایر بخش‌ها منتقل کرد. اولین قطعه این دومینو را درآمدهای نفتی تشکیل داد و افزایش قیمت نفت در شدت تخریب آن موثر بود.

زنجیره‌ای شدن پدیده مورد اشاره به این صورت بود که با افزایش درآمدهای حاصل از فروش نفت، مازاد تجارت خارجی ایجاد شد و این مازاد خود را به شکل افزایش دارایی‌های خارجی نشان داد. با افزایش دارایی‌های خارجی و رسوب آن در ترازنامه بانک مرکزی میل تبدیل منابع ارزی به ریالی افزایش یافت. با تبدیل این منابع به ریال، پایه پولی افزایش یافت. تزریق این پول از طریق شبکه بانکی ضریب فزاینده را نیز بالا برد. در نتیجه رشد و در ادامه حجم نقدینگی در اقتصاد ایران افزایش یافت. به‌واسطه آنکه هاضمه اقتصاد ایران قدرت جذب این میزان نقدینگی را نداشت و بخش واقعی به سرعت بخش مالی و اعتباری امکان رشد نداشت گرایش‌های تورمی در اقتصاد ایران به وجود آمد. دولت برای مقابله با این گرایش‌های تورمی تلاش کرد که نرخ اسمی ارز را تثبیت کند. با تثبیت نرخ ارز جریان تجاری به‌صورت یکطرفه و به نفع واردات شد. بنابراین زنجیره دومینو دوشاخه شد؛ از یک طرف سیاست‌های انبساطی قدرت خرید خانوار و هزینه‌های تولید را نشانه رفت و از سوی دیگر تثبیت نرخ ارز موجب تحلیل توان تولید داخلی در مقایسه با رقبای خارجی شد. بنابراین بخش قابل تجارت اقتصاد ایران کاملاً آسیب دید اما این زنجیره تحلیلی چه ارتباطی با بخش مسکن دارد؟

پاسخ این است که گرفتاری امروز بخش مسکن اتفاقاً از همین نقطه آغاز شد زیرا با از دست رفتن قدرت بخش قابل تجارت، بخش غیرقابل تجارت، پناهگاه پول تزریق شده به اقتصاد و در ادامه سرمایه‌های سرگردان و وحشی موجود در آن بود. با هجوم سرمایه به این بخش در اشکال مختلف تقاضا در این بازار داغ شد. قیمت املاک به شدت بالا رفت و عرضه‌کنندگان برای سرمایه‌گذاری در این بخش انگیزه‌های قوی یافتند. تب سرمایه‌گذاری چنان بالا گرفت که حتی بانک‌ها نیز که واسطه اعتبارات بودند از طریق شرکت‌های خود به این بازار وارد شدند و شهرها از املاک اداری و تجاری پر شد. این حضور املاک لوکس را به مکانی برای پس‌انداز و پارک سرمایه‌ها تبدیل کرد. طبیعتاً حبابی شدن قیمت در بخش املاک لوکسی با مقیاسی دیگر به سایر اشکال مسکن از جمله مسکن ساخته‌شده برای طبقه متوسط نیز سرایت کرد.

 در این بحبوحه دولت نیز دست به ابتکار دیگر زد. با اجرای طرح مسکن مهر برای گروه‌های کم‌درآمد و با اتکا به چاپ پول، دو طرف طیف این بازار یعنی مسکن لوکس و مسکن ارزان‌قیمت با مازاد عرضه نسبت به تقاضا مواجه شد. با تکانه‌های تورمی ناشی از این سیاست و شوک ناشی از تحریم‌ها، بخش‌های مختلف اقتصاد با رکود روبه‌رو شد. منابع دولت به دلیل تحریم خرید نفت ایران و اختلال در انتقال منابع به شدت کاهش یافت. ارتباط کارگزاری بخش زیادی از بانک‌ها به دلیل تحریم‌های اعمالی مختل شد بنابراین آنها یکی از محوری‌ترین جریان‌های درآمدی خود را از دست دادند. نوسان‌های ناشی از نرخ ارز، پناهگاه‌های جدید برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ایجاد کرده بود. در مجموع این عوامل موجب شد بخش مسکن به رکود برود. این اتفاق گرچه در گذشته نیز تکرار شد اما به جهت عمر رکود با دیگر دوره‌ها متمایز است. آثار ناشی از سیاست‌های گذشته، تحریم‌ها و تنگنای حاکم بر بانک‌ها موجب شد بازار پول با پرداخت نرخ سود بالا ایستگاه جذابی برای سرمایه‌ها باشد. بنابراین سرمایه‌ها به‌ جای توزیع در بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن در شبکه بانکی متراکم شد تا یکی از طولانی‌ترین رکودها در این بخش رقم بخورد.

سیاست‌های طراحی‌شده
با استقرار دولت جدید سیاستگذاران مسکن اصرار داشتند با بهره‌گیری از صندوق‌های پس‌انداز و برخی ابزارهای تجربه‌شده در دیگر کشورها اقدام به تحریک تقاضا در این بخش کنند. در مقابل سیاستگذار پولی به دلیل نرخ بالای تورمی و فاصله‌گیری از سیاست‌های انبساطی گذشته به شدت در برابر پیشنهادهای ارائه‌شده وسواس به خرج داد. نتیجه این نگاه گفت‌وگوهای طولانی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی بود. سرانجام این مذاکرات مجموعه‌ای از سیاست‌ها در قالب راه‌اندازی صندوق یکم، آزاد‌سازی تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی بازار ثانویه، افزایش سقف اوراق خرید مسکن و... بود. این سیاست‌ها با هدف تحریک و تشویق تقاضا برای ورود به بخش مسکن طراحی شد تا از این طریق این بخش و در ادامه سایر بخش‌های مرتبط با آن از رکود و کسادی چند سال اخیر خارج شوند. اما تمامی این سیاست‌ها با توجه به جامعه مخاطب در نظر گرفته شده با دو ضعف اساسی روبه‌رو است؛ ضعف نخست به محدودیت قدرت خرید خانوار و مکفی نبودن حجم اعتبارات در نظر گرفته شده برای آنان بازمی‌گردد. هزینه بالای تامین مالی و میزان اقساط در نظر گرفته شده نیز ضعف دوم این طراحی‌هاست.


البته در کنار این دو ضعف شرایط و مشکلات برخی بانک‌ها نیز موجب شد عملاً برخی طراحی‌ها در نطفه خفه شود زیرا بانک‌ها نیز تمایلی به بازپرداخت تسهیلات طولانی‌مدت با نرخ‌های ابلاغ شده در بخش مسکن نداشتند. به همین دلیل به نظر می‌رسد سیاستگذار بار اصلی رونق در بخش مسکن را بر عهده بانک عامل گذاشته و با هدف ترغیب متقاضیان اقدام به کاهش نرخ سود پس‌انداز در دو مرحله کرد. اطلاعات اولیه نشان می‌دهد با تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق یکم حجم ثبت‌نام در مقایسه با گذشته رشد داشته است.

اثربخشی سیاست‌ها
رشد تعداد ثبت‌نام‌ها و نسیم ملایمی که در بخش معاملات احساس می‌شود برخی از تحلیلگران و سیاستگذاران را امیدوار به رونق در این بخش کرده است. اما در ذهن برخی دیگر از تحلیلگران بیش از تغییر آب و هوا در بخش مسکن، پایداری وضعیت جوی محل پرسش است. از این نگاه آنچه باید بر آن تاکید شود رونق پایدار و غیرتورمی در این بخش است. از همین رو آنان نشانه‌های کنونی را با احتیاط رصد می‌کنند.


شرایط حاکم بر قیمت مسکن و سیاست‌های طراحی‌شده فرصت مناسبی برای خریداران قرار داده است اما خریداران حاضر در این فصل از جنس خرده‌سرمایه‌گذاران هستند زیرا با وجود قیمت‌های مناسب و وام‌های مناسب کماکان بخشی که بر عهده سمت تقاضاست از عهده تمامی دهک‌های میان درآمدی خارج است. غیبت بخشی از میان درآمدها، در کنار حاضر نبودن دو سر تقاضا در بازار مسکن (دهک‌های کم‌درآمد و دهک‌های با درآمد بالا) می‌تواند نشانه‌ای از باز نشدن کامل چتر رونق در این بازار باشد.

وجود مسکن مهر و انباشتگی عرضه آن در سطح کم‌درآمد و مازاد عرضه در بخش‌های تجاری و لوکس اینرسی رونق کامل در بازار مسکن خواهد بود. خانه‌اولی‌ها نیز که محور سیاست‌ها قرار گرفته‌اند در رونق‌بخشی برد محدودی دارند. این برد محدود البته بیش از آنکه ناشی از جمعیت این بخش باشد به‌واسطه تکمیل نبودن ابزارهای در نظر گرفته شده است.

میزان سپرده‌گذاری در نظر گرفته شده از توان بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها خارج است. دوره بازپرداخت در مقایسه با دوره‌های زمانی در بازارهای توسعه‌یافته بسیار کوتاه‌تر است. کوتاهی دوره بازپرداخت موجب فشار به ارقام اقساط ماهانه می‌شود که از قدرت پرداخت اکثریت گروه هدف خارج است. بنابراین با وجود تحولات صورت گرفته نباید در نیمه دوم سال انتظار معجزه داشت. سیاستگذار برای بسترسازی رونق و پایداری باید گام‌های تکمیلی را بردارد. دوره تسهیلات: دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن هم‌اکنون 12 سال است. این دوره باید همانند دیگر کشورها به 20 تا 30 سال افزایش یابد. سقف تسهیلاتی: با وجود اقدامات انجام شده اما کماکان سقف تسهیلات کنونی کفاف تحریک کامل تقاضا را نمی‌دهد زیرا قدرت خرید خانوارها در سال‌های گذشته به شدت تخریب شده است. بنابراین سقف تسهیلاتی نیز کماکان باید افزایش یابد.

البته این دو موضوع حتماً مدنظر سیاستگذار قرار دارد اما نبود منابع مانع از اتخاذ چنین تصمیم‌هایی شده است به همین دلیل پیشنهاد می‌شود سیاستگذار در ادامه خلأهای کنونی در بازار اعتبارات را رفع کند. اولین خلأ می‌تواند قیدهایی باشد که برای جامعه هدف گذاشته شده است. در صورت رفع قیود مثل خانه‌اولی امکان جمع‌آوری منابع بیشتر از سمت تقاضا افزایش می‌یابد. استقرار یک نظام اعتباری و تعریف دامنه‌ای از نرخ‌های سود بسته به اعتبار افراد به جای یک نرخ واحد می‌تواند ریسک نکول و هزینه‌های بانک عامل را کاهش دهد. فعال‌تر کردن بازار رهن ثانویه اقدامی دیگر است که باید در دستور کار قرار گیرد. پاسخ به نیازهای گروه‌های کم‌درآمد از مسیر همانند سیاست مسکن اجتماعی با همکاری شهرداری گام دیگری است که باید دنبال شود. اگر این مجموعه از اقدامات در پرتو ثبات اقتصاد کلان و مدیریت انتظارات تورمی پیش رود می‌توان امیدوار بود بخش مسکن به جهت نظام تامین مالی پیشرفته وارد یک چرخه رونق شد در غیر این صورت به‌صورت موسمی امکان دارد نسیمی وزیدن گیرد اما نسیم توان مطبوع کردن اتمسفر حاکم بر این بخش را نخواهد داشت.

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تازه سازی